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武汉绿色中心是近年来国内的一座摩天大楼
收缩样本
武汉绿地:中国最高建筑停工的风暴
中国新闻周刊记者/苏杰德
发表于《中国新闻周刊》，第928期，2019年12月16日
【/h/】武汉绿色中心大厦楼顶挂满铁锈的钢梁，高475米，是武汉的楼顶。从这个高度俯瞰，长江从西向东穿过桥梁，整个武汉城尽收眼底。
资料图：建设中的武汉绿地中心。中新社记者 张畅 摄
但是，武汉高层的情况最近有些尴尬。一个月前的10月30日，来自承包商中建三局的提醒，把它放在了风口浪尖:由于业主欠我公司的工程进度款数额巨大，我公司资金无法正常周转，我们被迫从此彻底停工。中建三局提到的业主是国内领先的房地产企业绿地集团。
这个垫起来的武汉绿色中心有着独特的身份。它曾经有一座摩天大楼，代号为武汉绿地636，后面是建筑高度数，这是它区别于其他建筑的独特标签。原设计高度比中国第一高楼、世界第三高楼上海中心高4米，拟竞争中国第一高楼。
武汉绿地中心是中国摩天大楼野蛮生长的缩影。10年来，各城市纷纷推出摩天大楼计划，设计高度不断刷新。武汉绿地636之后，还有苏州中南729和长沙远大838。
然而，由于这些宏大计划成本高昂，其中许多只停留在过去的书面报告中。武汉绿色中心是近年来国内摩天大楼萎缩的一个例子。去年，由于民航空安全问题，武汉绿色中心的最终高度被定为475米。从此，中国摩天大楼的高度不能高于500米就成了一条看不见的红线。
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中建三局发布的这个提醒在网上迅速广泛传播，引起极大关注。
拖欠党格林兰集团，堪称超高层发烧友。2005年建成第一座超高层南京紫峰大厦后，先后进攻郑州、Xi、广州等城市，掠夺土地。其中，武汉绿地中心可以说是绿地集团超高水平职业生涯的巅峰。这座摩天大楼位于武昌区和平大道，距长江约200米。由主持设计哈利法塔等多座世界著名超高层建筑的建筑设计团队设计建造。预计总投资300亿，规划设计高度636米，瞄准中国第一。
【/h/】中建三局是中建总公司的全资子公司，总部设在武汉，参与了上海世界中心、北京中国尊、天津117大厦等20多个城市最高建筑的施工。作为国内为数不多的优质超高层建筑商，中建三局一直是武汉绿色中心的总承包商。
【/h/】这次停工风波，把国内超高层建筑领域两位领导的矛盾带到了台面上。据业内人士透露，施工方不愿意出资项目背后的原因是武汉绿色中心的建设时间不断推迟，提高了施工方的成本。
中天建设集团华南集团总工程师彭建良告诉《中国新闻周刊》，对于超高层建筑，业主一般会按节点付款。比如某个进度节点，业主支付进度款的70%，剩下的30%由施工方承担。业主不按节点付款，施工方预付款金额过大，影响公司利润。
【/h/】2010年绿地集团斥资约54亿元收购武昌滨江地块。至今已近10年。时任绿地集团武汉房地产事业部总经理的李明在2013年接受媒体采访时表示，项目主体结构预计在2016年封顶。然而，直到今年1月，武汉绿色中心主体结构才封顶，比预期晚了3年。
【/h/】虽然工期增加，但武汉绿地中心高度变短，建筑规划高度由636米降至475米。
曾经在绿地集团工作的律师告诉《中国新闻周刊》，武汉绿地中心项目已经面临了很长一段时间的不确定性，线索早在两年前就已经出现。
【/h/】2017年新年过后，武汉绿地限高之风逐渐高涨。几个月后，当武汉绿地中心的高度接近500米时，施工停止了。7月，武汉市城管委发出监管函，要求暂停工程建设，并根据通航评估结果对施工塔吊等相关设施进行整改，确保高度不超过500米。
接近武汉绿色中心的张亮(化名)对《中国新闻周刊》表示:当年高峰不确定的时候，绿地集团很着急，试图就此事进行谈判，并一次又一次地给相关部门写报告。
然而，绿地集团的努力并没有改变限高的命运。身高限制的具体依据直到一年后才正式给出。2018年7月，武汉市国土资源局作出统一批复。根据民航总局2015年发布的《中南民航空民航机场网导航评估管理办法》,该办法明确:机场网空保护区包括机场障碍物限制面和机场导航服务程序保护。根据其控制要求，武汉天河机场的净空保护区基本覆盖了整个武汉市。
【/h/】楼高有限的靴子落地后，武汉绿地中心的规划又需要重新修改，原来的顶层设计也从火箭般的尖削到了平头。
【/h/】武汉市自然资源和规划局回复《中国新闻周刊》称，武汉绿地中心和周大福中心的建筑高度均控制在500m以内，安全是其降低高度的主要原因。
【/h/】此时，武汉绿色中心的建设已经进入后期。施工高度从636米变成475米，对每个参与者都是一个严重的打击。武汉绿色中心设计单位华东建筑设计研究院高级建筑师胡建文发文称:当超高层的凌云知止达到航海空的高度极限时，就像从云端跌落到众生，它翅膀的疼痛对于每一个参与者来说都是无法承受的，这不单纯是因为它曾经的高度，更是因为所有人倾注心血浇灌的作品。
然而，空的超高层飞行高度限制是近几年才有的。中建三局国际工程公司(大型项目管理公司)总工程师、中国尊项目执行总工程师许立山对《中国新闻周刊》表示，一些城市的超高层建筑一开始可能对线路没有限制。比如超高层建筑建在南方，飞机航线在北方。最初，它不受空飞行高度限制要求的限制，但现在南方也有一条航线
【/h/】在他看来，城市发展是动态的，超高层建筑建设周期很长，从企业征地到商家真正落户，往往超过10年。在这么长的时间跨度内，城市格局和功能会发生变化，城市对超高层建筑进行一些规划调整是正常的。
资金链很紧
【/h/】对于绿地，建筑高度的收缩直接打乱了公司之前的计划。
张亮告诉中国新闻周刊，这也给绿地集团带来了明显的经济损失和品牌影响力。
2015年，万豪国际酒店集团旗下的高端酒店丽思卡尔顿酒店宣布落户武汉绿色中心，这将是丽思卡尔顿在中国的第七家门店。武汉绿色中心以中国最高建筑的光环，吸引了众多客户签约。但高度降低后，这座摩天大楼的价值被认为大大降低。据张亮介绍，丽思卡尔顿认为，绿地违反了合同，取消了安置计划，这无疑给绿地集团带来了经济损失。作为替代方案，绿地集团将经营自己的品牌酒店。
酒店下面的商务办公区也遇到了类似的问题。武汉绿色中心设计单位华东建筑设计研究院高级建筑师胡建文今年发文称，武汉绿色中心项目组将面临因塔楼被砍160米而引发的一系列建筑变革，曾经636米高的总统公寓也将面临巨大尴尬。
投资运营中断加剧了开发商的财务压力。关停后，绿地集团的财务状况也备受关注。这两年的绿地以高负债著称。上市公司半年度报告显示，截至今年上半年，绿地集团资产负债率为87.46%，较去年略有下降，但仍处于较高水平。值得注意的是，今年上半年绿地集团经营活动净现金流量为80.83亿元，而去年同期为259.23亿元，公司解释是因为项目支付增加。中建三局的提醒发生在今年10月。如果格陵兰集团必须支付相关金额，公司的现金流出将会增加。
【/h/】此外，武汉绿地中心仍采用传统的施工总承包模式。在这种模式下，工程量大、分包多、协调组织难的问题十分突出。中国建筑第三工程局设计院一位参与武汉绿色中心的负责人介绍，施工过程中，各方各司其职，导致项目效率低下。
【/h/】武汉市自然资源和规划局告诉中国新闻周刊，超高层建筑实施过程中，工期可能达不到预期，这与投资方、施工方等因素有关。此外，武汉市建设项目在建设过程中会出现更为复杂的地理问题，如汛期无法修建地下室等；水系丰富，地质条件复杂；天气很热，夏天施工时间严格限制。
【/h/】但在前述在绿地工作的律师看来，武汉绿地中心建设进度并不理想，主要是技术原因、设计问题或政策因素，根本原因是资金链问题。他介绍说，绿地集团在Xi安等地的摩天大楼也有这样的风险。2017年2月，格陵兰岛有一座超地标性的彩色玻璃塔，高度501米，在Xi安的投资名单上，这座摩天大楼的高度后来提高到了588米。然而，Xi的摩天大楼也进展缓慢。
【/h/】根据世界高层建筑与城市人居学会发布的数据，中国在建和竣工的前20座超高层建筑中，有5座摩天大楼尚未建成，其中两座属于绿地集团。相比武汉和绿地中心，这两个绿地的超高层投资也需要数百亿元。
【/h/】但更糟糕的是，近一两年房地产行业的融资环境发生了变化，热衷超高层建设的房地产企业普遍感受到了越来越大的资金压力。中建八局总承包公司首席专家赵丽告诉《中国新闻周刊》，企业依靠贷款建设超高层项目，国家房地产开发信贷收紧给企业资金链带来了很大风险。
超高层未完工
【/h/】对于国内的超高层建筑，虽然官方文件规定可以称之为100米以上的超高层建筑，但对于业内人士来说，称之为300米以下的超高层建筑是很尴尬的。这种现象是近几年才出现的。
20世纪70年代以前，汉口41米高的水塔是武汉建筑的最高点。对于武汉来说，这座城市的天际线不断更新已经近30年了。武汉超高层建筑在90年代进入200米时代。直到2010年，武汉民生银行大楼高336米，跨度300米。从100米到300米，每10年就是一个阶梯。
【/h/】但从2010年开始，武汉超高层建筑的高度明显加快，以武汉绿色中心636米平面图发布为标志，超高层建筑已按下快进键。
【/h/】摩天大楼热正在各大城市风起云涌，不仅仅是武汉。根据世界高层建筑与城市人居学会官网发布的最新数据，我国300米以上的超高层建筑有464栋，占全球总数的三分之一以上。
超高层建筑的高度正在互相追赶。一位超高层行业的高级建造师告诉中国新闻周刊，和武汉绿中心一样，有点高。原本设计是606米高，但上海中心将在632米后建成。绿地排第二，做不到。绿地高度提高到636米。
【/h/】然而，武汉绿地中心的636计划并没有保障。同一城市的王家墩cbd将建设660米高的建筑，长江对岸707米高的建筑也在规划中。
放眼全国，各大城市对着每一个空大喊，提出了超乎想象的摩天大楼的高度。青岛曾经提出要建一座777米的摩天大楼；在长沙，远大集团提出了一个838米的天空空城项目，该项目将挑战世界最高的建筑——哈利法塔，但该项目被无限期搁置，仍然是一个大水坑。
中天建设集团华南集团总工程师彭建良表示，政府对于超高层建筑的建设可能会有一定的优惠。比如这里超高层建筑的建设，会给其他地方的土地出让优惠。
《南方周末》曾经报道过，摩天大楼由于建设周期长，成本高，注定是赔本生意。作为一个专业的摩天家庭，拿地的逻辑是帮助政府建造标志性建筑，以低成本获得房屋等土地。
中原地产首席分析师张大伟认为，超高层建筑是为了最大限度地利用土地资源，但它实际上带来了能源的浪费和建筑使用成本的增加。对于非一线城市的非稀缺地区，没必要超高层。
【/h/】超高层建筑在城市开发建设中有一定的优势和必要性，但技术复杂、投资巨大、日常管理和运营成本高，也会造成一定的环境压力。武汉市自然资源和规划局告诉中国新闻周刊，随着生态科技的发展，智能建筑、生态建筑和绿色建筑应该成为城市规划的重点，高层建筑将不再是唯一的地标。
然而，最终，这些雄心勃勃的计划很少能得到实施。
【/h/】据上述资深建筑师介绍，目前尚未投入使用的建筑，大部分已经在结构上完成或封顶，包括沈阳宝能、天津117、成都绿地。天津117就是典型案例。2008年打桩施工至今已11年，至今未投入使用。在实践中，投资者会根据实际情况随时调整投资方向，以确保建筑能够顺利完工，而不是真正完工。但是，如果一栋楼真的停了，不仅是资源的浪费，也是沉重的债务负担。
【/h/】目前国内实际交付且高度超过500米的建筑不多。去年，位于北京的中国尊初步交付，这座528米高的摩天大楼将成为中信集团的总部。这是中国第四座高度超过500米的摩天大楼，另外三座在上海、广州和深圳。
【/h/】值得注意的是，去年武汉绿地中心建设高度定为475米时，国内近10座原计划修建的500米以上甚至600米以下的摩天大楼也降低到500米以下。
500m已经成为超高层建筑的新红线了吗？许立山告诉中国新闻周刊，2018年年中，国家开始对超高层建筑的高度有控制要求。一开始不知道做不到这么高，也不知道有没有明确的文件或者规定。我们是在与设计院沟通和实际施工的过程中才了解到这条500米线的。
超高层建筑开始降温，市场环境也随之改变。以前业主比施工方有更多的话语权，施工方经常垫资推动工程建设，现在情况开始改变。一位资深建筑师坦言，基于目前的经济环境，我的建筑公司不会接手主体结构封顶的超高层项目。
中国新闻周刊2019年第46期
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